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                    房產測繪100問

                    【日期:2016-4-11】【來源:青海正和測繪有限責任公司

                    房產測量100問

                     

                    1, 房產測量的目的是什么? 
                    答:主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息,為房產產權,產籍管理,房地產開發利用,交易,征收稅費,以及城鎮規劃建設提供數據和資料。
                    2,房產測量的基本內容有哪些? 
                    答:基本內容是指:房產平面控制測量,房產調查,房產要素測量,房產圖繪制,房產面積測算,變更測量,成果資料的檢查驗收。
                    3,什么是房屋的建筑面積?
                    答:房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺,挑廊,地下室,室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2。20m以上(含2。20m)的 永久性建筑。
                    4,什么是房屋的共有建筑面積? 
                    答:房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。
                    5, 房屋的使用面積是指什么? 
                    答:房屋的使用面積是指房屋戶內全部可供使用的室內面積,按房屋的內墻面水平投影計算。
                    6,什么是房屋的產權面積? 
                    答:房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市,市,縣房地產行政主管部門登記確權認定。
                    7,成套房屋的套內建筑面積包括哪些內容? 
                    答:成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。
                    8,共有建筑面積的內容有哪些? 
                    答:共有建筑面積主要包括:電梯井,管道井,樓梯間,垃圾道,變電室,設備間,公共門廳,過道,地下室,值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
                    共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
                    獨立使用的地下室,車棚,車庫,為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。
                    9,共有共用面積分攤的基本原則是什么? 
                    答 1,產權各方有合法權屬分割文件或協議的按文件或協議規定執行。
                    2,產權各方無產權分割文件或協議的可按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。
                    10,作為人防工程的地下室可否計入共用面積? 
                    答:不可以。
                    11,在房產測繪調查中,房屋建筑結構的概念是什么? 
                    答:是指根據房屋的梁,柱,墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別。
                    12,在《房產測量規范》中建筑結構有幾種類別 
                    答:六種。①,鋼結構 ②,鋼,鋼筋混凝土結構 ③,鋼筋混凝土結構 ④,混合結構 ⑤,磚木結構 ⑥,其它結構
                    13,哪些人可以委托測繪? 
                    答:權利申請人;權利人;其他利害關系人。
                    14,根據《房產測繪管理辦法》房產測繪成果包括什么? 
                    答:房產簿冊,房產數據,房產圖集等。
                    15,什么叫房屋的總層數? 
                    答:房屋的總層數是指房屋地上層數和地下層數之和。
                    16,假層,附層(夾層),插層,閣樓,裝飾性塔樓,以及突出層面的樓梯間,水箱間可否計算房屋層數? 
                    答:不計層數。
                    17,永久性結構的單層房屋,建筑面積如何計算? 
                    答:永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積。
                    18,房屋的樓梯間,電梯(觀光梯)井,提物井,垃圾道,管道井怎樣計算建筑面積? 
                    答:均按房屋自然層計算建筑面積。
                    19,無頂蓋的陽臺可以計算建筑面積嗎? 
                    答:不能。
                    20,突出房屋墻面的構件,配件,裝飾性的柱和玻璃幕墻,臺階,雨蓬是否計算建筑面積?
                    答:不能計算建筑面積。
                    21,層高低于2。20m的夾層,技術層,地下室,架空層是否計算建筑面積? 
                    答:不計建筑面積。
                    22,不封閉的陽臺,挑廊怎樣計算面積? 
                    答:按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
                    23,臨街樓房,挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結構,建筑面積計算如何規定? 
                    答:不計算建筑面積。
                    24,一般建筑面積計算的單位是什么? 
                    答:平方米。
                    25,利用屋面空間四周設置圍護結構的曬臺,露臺是否計算建筑面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    26,樓梯已計算建筑面積,樓梯下方可利用的空間計算面積嗎? 
                    答:不可以。
                    27,與室內不相通的類似于陽臺,挑廊,檐廊的建筑是否計算面積? 
                    答:不計面積。
                    28,什么是丘? 
                    答:丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘,一個地塊屬于幾個產權單元時稱組合丘。
                    29, 按房產管理的需要房產圖可分為幾種類型? 
                    答:可分為三種:
                    1)房產分幅平分圖(分幅圖)
                    2)房產分丘平面圖(分丘圖)
                    3)房屋分戶平面圖(分戶圖)
                    30,建住房(2002)74號文中對房屋所有權證的附圖作了哪些規定? 
                    答:應注明施測的房產測繪單位名稱,房屋套內建筑面積(在圖上標注尺寸)和房屋分攤的共有建筑面積。
                    31,什么是商品房的銷售面積? 
                    答:商品房銷售面積即為購房者所購買的套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。
                    商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。
                    32,房屋面積測算的要求有哪些規定? 
                    答:各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規定的限差以內,取中數作為最后結果。面積以平方米為單位,取至0。01平方米。
                    33,房屋邊長量距有哪些要求? 
                    答:量距應使用經檢定合格的能達到相應精度等級的儀器和工具。距離以米為單位,量距結果進位按四舍五入取到0。01米。
                    34,永久性結構有上蓋的室外樓梯如何計算面積? 
                    答:按各層水平投影面積計算。
                    35,與房屋相連的有柱走廊面積如何計算? 
                    答:按其柱的外圍水平投影面積計算。
                    36,兩房屋間有上蓋和柱的走廊面積如何計算? 
                    答:按其柱的外圍水平投影面積計算。
                    37,房屋間永久性的封閉的架空通廊面積如何計算? 
                    答:按外圍水平投影面積計算。
                    38,有柱或有圍護結構的門廊,門斗面積如何計算? 
                    答:按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
                    39,有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫如何計算面積? 
                    答:與室內任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫,沉降縫計算全部建筑面積。
                    40,地下室,半地下室及其相應出入口,層高在2。20米以上的如何計算面積? 
                    答:按其外墻(不包括采光井,防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。
                    41,與房屋相連無柱有上蓋有圍護結構的走廊,檐廊面積如何計算? 
                    答:按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
                    42,有頂蓋的獨立柱,單排柱的門廊,車棚,貨棚等屬永久性建筑面積如何計算? 
                    答:按頂蓋水平投影面積的一半計算。
                    43,有頂蓋的不封閉的永久性架空通廊面積如何計算? 
                    答:按外圍水平投影面積的一半計算。
                    44,無頂蓋的室外樓梯如何計算面積? 
                    答:計算一半建筑面積。
                    45,房屋的天面,挑臺,天面上的花園,泳池能否計算面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    46,建筑物內的操作平臺,上料平臺及利用建筑物的空間安置箱,罐的平臺能否計算面積?
                    答:不計算建筑面積。
                    47,騎樓,過街樓的底層用作道路街巷通行的部分能否計算面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    48,利用引橋,高架路,高架橋,路面作為頂蓋建造的房屋能否計算面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    49,與房屋室內不相通的房屋伸縮縫能否計算面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    50,活動房屋,臨時房屋,簡易房屋能否計算面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    51,房屋之間無上蓋的架空通廊能否計算面積? 
                    答:不計算建筑面積。
                    52,房屋天面上屬永久性建筑的樓梯間,水箱間電梯機房如何計算建筑面積? 
                    答:層高在2。20米以上的部位,按其外圍水平投影計算面積;層高小于2。20米的部位,不計算建筑面積。
                    53,屋頂為斜面結構房屋如何計算建筑面積? 
                    答:層高在2。20米以上的部位,按其外圍水平投影計算面積;層高小于2。20米的部位,不計算建筑面積。
                    54,穿過房屋的通道,房屋內的門廳,大廳如何計算面積? 
                    答:按一層計算面積。
                    55,門廳,大廳內的回廊部分如何計算面積? 
                    答:層高在2。20米以上的,按其水平投影面積計算。
                    56,陽臺,挑廊,頂蓋投影小于其圍護結構外圍水平投影面積二分之一的如何計算面積? 
                    答:不計建筑面積。
                    57,陽臺,挑廊,頂蓋投影超過陽臺,挑廊圍護結構外圍水平投影1/2的如何計算面積? 
                    答:按少者的投影面積一半計算面積。
                    58,陽臺的上口水平投影面積小于底板水平投影面積的如何計算? 
                    答:陽臺的上口水平投影面積與底板水平投影面積不一致的按少者計算。
                    59,上有陽臺,具有圍護結構的底層平臺,是否算作陽臺? 
                    答:視為底層有陽臺。
                    60,同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以什么墻體計算建筑面積? 
                    答:以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算。
                    61,同幢房屋各樓層墻體厚度不同時如何計算建筑面積? 
                    答:按層分別計算。
                    62,傾斜,弧狀等非垂直墻體的房屋如何計算建筑面積? 
                    答:層高在2。20米以上的部位計算建筑面積。
                    63,墻體向外傾斜的房屋如何計算建筑面積? 
                    答:房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板投影計算建筑面積。
                    64,什么是圖形比例尺? 
                    答:圖上某直線的長度與地面上相應線段實際的水平長度之比稱為圖形比例尺。
                    65,房屋建筑面積測算通常采用哪些方法? 
                    1),
                    2),實地量距法:規則房屋可根據實地丈量的邊長用幾何圖形直接計算面積,不規則房屋將其分割成多個幾何圖形然后分別計算面積;
                    3),圖解法。
                    66,國標《房產測量規范》對房產面積精度分為幾個等級? 
                    答:三個等級。
                    67,我省對房產面積精度執行哪幾個等級 
                    答:第二等級,第三等級。
                    68,我省新建商品房精度采用第幾個等級,限差如何計算? 
                    答:我省對新建商品房(國標實施之日起)精度采用第二等級限差,限差計算公式為0。04√S +0。002S。(S為面積)
                    69,我省對其它房產精度采用第幾等級,限差如何計算? 
                    答:對其它房產精度采用第三等級限差, 限差公式為0。08√S+0。006S。
                    70,對國標《規范》實施前已測繪認定的房屋建筑面積按何種規定執行? 
                    答:對國標《規范》實施前已測繪認定的房屋建筑面積,無論是辦理產權初始登記(或總登記),還是因房屋析產,買賣,交換,繼承,劃撥,合并,裁決等導致其權屬發生轉移,變更,以及對房屋產權面積有異議要求復核的,按原測繪標準執行。
                    71,為多幢房屋,小區服務的設備用房可否作為共用面積進行分攤? 
                    答:不作為共用建筑面積計算分攤。
                    72,連接商場各層的自動扶梯如何計算分攤? 
                    答:作為一個整體分攤到商場各層。
                    73,房屋幢的定義是什么? 
                    答:幢是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。
                    74,幢號如何編立? 
                    答: 1),一般房屋幢號(門牌號)以市(縣)地名委員會出具的地名證明為準。
                    2),單位院落內房屋以丘為單位,自進大門起,從左到右,從前到后,用數字1,2……順序編號,幢號注在房屋輪廓內的左下角,并加括號表示。
                    75,根據《房產測量規范》對房屋用途的分類,集體宿舍應屬于哪一類? 
                    答:集體宿舍應屬于住宅。
                    76,什么是房屋的建成年份? 
                    答:房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的,應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建成年份,應分別注明。
                    77,什么是房屋的墻體歸屬? 
                    答:房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬,分別注明自有墻,共有墻和借墻等三類。
                    78,什么是房屋的用途?
                    答:房屋的用途一般分為設計用途和實際用途,房屋所有權證上所指是房屋的設計用途,并非指房屋的實際用途,設計用途以規劃設計為準。
                    79,何為自管產? 
                    答:指國家劃撥給全民所有制單位以及全民所有制單位自籌資金構建的房產。
                    80,哪些變更測量屬現狀變更測量 ?
                    答:1),房屋的新建,拆遷,改建,房屋建筑結構,層數變化;
                    2),房屋的損壞與滅失,包括全部拆除或部分拆除,倒塌和燒毀;
                    3),圍墻,柵欄,籬笆,鐵絲網等圍護物以及房屋附屬設施的變化;
                    4),道路,廣場,河流的拓寬,改造,河,湖,溝渠,水塘等邊界的變化;
                    5),地名,門牌號的更改;
                    6),房屋及其用地分類面積增減變化。
                    81,哪些變更測量屬權屬變更測量? 
                    答:1),房屋買賣,交換,繼承,分割,增與,兼并等引起的權屬轉移;
                    2),土地使用權界的調整,包括合并,分割,塌沒和截彎取直;
                    3),征撥,出讓,轉讓土地而引起的土地權屬界限的變化;
                    4),他項權利范圍的變化和注銷。
                    82,房產測繪成果檢查,驗收制度如何? 
                    答: 房產測量成果實行二級檢查一級驗收制度。
                    83,房產測繪成果的二級檢查如何進行?
                    答:一級檢查為過程檢查,在全面自檢,互查的基礎上,由作業組的專職或兼職檢查人員承擔。二級檢查由施測單位的質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。 
                    84,委托房產測繪的委托人與房產測繪單位是否應簽訂合同? 
                    答:委托房產測繪的,委托人與房產測繪單位應當簽訂書面房產測繪合同。
                    85,房產測繪成果報告書包含哪些內容 
                    答:(1),房產測繪合同;
                    (2),測繪摘要;
                    (3),房產測繪調查表;
                    (4), 分層分戶平面圖,建筑面積計算頁,公用面積分攤說明;
                    (5), 房產權證附圖;
                    (6), 相關附件;
                    86,房產測繪成果報告書中的測繪摘要應包含哪幾項內容? 
                    答:(1)測繪目的;
                    (2)測繪依據;
                    (3)測繪結果;
                    (3)施測單位;
                    (4)測繪人員;
                    (5)測繪日期;
                    (6)特殊說明等。
                    87,商品房建筑面積計算結果應提供哪幾個表格? 
                    答:分層分類面積計算明細表,幢各層各類面積匯總表,分攤說明及各級共用建筑面積分攤計算表,共用面積分攤結果匯總表。
                    88,房產管理中要求的房產測繪如何進行委托? 
                    答:由房地產行政主管部門委托房產測繪單位進行測量。
                    89,房產測繪所需費用由誰支付? 
                    答:房產測繪所需費用由委托測繪人支付。
                    90,房產測繪收費標準如何? 
                    答:根據江蘇省物價局蘇價服[2004]304號、宿價服[60]號文件規定,測繪收費標準為:純住宅樓、工業廠房測繪費每平方米1.60元,商住樓測繪費用為每平方米2.00元;多功能綜合樓及其他為每平方米2.60元。
                    91,向國(境)外團體和個人提供,贈送,出售未公開的房產測繪成果資料,委托國(境)外機構印制房產測繪圖的有何規定? 
                    答:向國(境)外團體和個人提供,贈送,出售未公開的房產測繪成果資料,委托國(境)外機構印制房產測繪圖的應當按照《中華人民共和國測繪法》和《中華人民共和國測繪成果管理規定》以及國家安全,保密等有關規定辦理。
                    92,中華人民共和國國家標準《房產測量規范》從什么時候開始執行? 
                    答:中華人民共和國國家標準《房產測量規范》自2000年8月1日(含8月1日)起開始執行。
                    93,《房產測繪管理辦法》什么時候開始實行? 
                    答:《房產測繪管理辦法》自2001年5月1日(含5月1日)開始實行。
                    94,新建房屋委托測繪應提供什么資料?
                    2, 答:(1)建設工程規劃許可證;
                    (2),土地使用權證或土地使用證明;
                    (3),竣工建筑平面圖(藍曬圖);[預測繪的提供施工建筑平面圖]
                    (4),人防紅線圖(含有地下室高層房屋);
                    (5),地名證;
                    (6),規劃驗收合格證(預測繪的不需提供);
                    (7),公用部位設計說明;
                    95,房屋內的天井(或院子)是否計算房屋建筑面積? 
                    答:房屋內的天井(或院子)不計算房屋建筑面積。
                    96,房屋權利人或其他利害關系人要求委托測繪的房屋應提供什么資料? 
                    答:(1),要求測繪報告;
                    (2),權利或利害關系的證明材料。
                    97,委托人或其他利害關系人對房屋面積有異議的應向什么部門咨詢? 
                    答:委托人或其他利害關系人對房屋測繪面積有異議的應向房屋測繪單位咨詢,由測繪單位向咨詢人作出解釋。
                    98,當事人對房產測繪成果要求鑒定的應如何委托鑒定? 
                    答:根據江蘇省建設廳,江蘇省測繪局的文件規定,屬房產面積項目測繪成果的,可委托省建設廳會同省測繪局指定的長期從事房產測繪,具有較高房產測繪資質和良好社會信譽的房產測繪單位復核,或由省建設廳會同省測繪局共同組織的房產測量成果鑒定委員會進行鑒定。
                    99,房產測繪成果由什么部門進行驗收 
                    答:房產測繪成果應由委托單位(個人)進行驗收并簽署意見。
                    100,房屋所有權證的附圖上"23122002"八位數,每位數字各代表什么 
                    答:第一位代表產別,"2"為集體自管產;第二位代表結構,"3"為鋼精混凝土結構;第三,第四位代表層數,"12"為該房自然層有12層;"2002"代表房屋的建造年份為2002年。

                    (END)

                     


                     
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